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Off-Plan Dubaï · La newsletter de l’investisseur
Investir dans le neuf à Dubaï
Semaine 3418 août 2026 · le marché décrypté
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Le marché ne prend pas de vacances. En plein été, juillet a enregistré 12 748 ventes de logements pour ~25,95 milliards d’AED — en légère hausse sur juin (+2 % en volume, +3 % en valeur). Et le neuf mène toujours la danse : l’off-plan représente ~71 % des ventes du mois. La vraie info, c’est la suite : la rentrée de septembre concentre traditionnellement la grande vague de lancements. Se positionner maintenant, c’est choisir avant la foule. Cette semaine : cinq biens, du ticket accessible au front de Marina. Dites-moi lequel vous ressemble.
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★ Highlight de la semaine
LIV LUX : l’off-plan devenu rare à Dubai Marina, livré fin 2026
Le Marina est un quartier quasi fini : le neuf y est l’exception. LIV LUX propose des 1 chambre dès ~1,85 M AED (≈440 K€) avec une livraison au Q4 2026 — l’un des rares moyens d’entrer dans le quartier en neuf, sans attendre des années.
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📚 La leçon de la semaine
Rendement brut vs net : ne décidez jamais sur le brut
Le chiffre qu’on vous vend est presque toujours le brut. Celui qui paie vos factures, c’est le net.
- Le brut = loyer annuel ÷ prix d’achat. Repère à Dubaï : ~5,7 % brut pour un appartement, moyenne ville.
- Les service charges se paient à la surface : ~10-15 AED/pi² à JVC (≈108-161 AED/m²), ~15-20 à Business Bay (≈161-215 AED/m²), ~20-30 à Downtown et Marina (≈215-323 AED/m²).
- La gestion locative : comptez ~5-8 % des loyers en longue durée si vous déléguez.
- La vacance et l’entretien : quelques semaines sans locataire, une climatisation à réviser — et le rendement bouge. Provisionnez-les dès le départ.
- Le calcul se fait AVANT d’acheter, poste par poste : même quartier, deux tours différentes = deux nets différents.
- Sur le neuf, l’escrow DLD protège vos paiements pendant la construction — c’est un critère d’achat, pas un détail.
Bonne nouvelle : sur le neuf, ma commission est gratuite pour vous — c’est le promoteur qui rémunère l’agent. Envoyez-moi un bien qui vous tente sur WhatsApp : on calcule le net ensemble, au pi² comme au m², avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
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Les 5 biens décryptésdu plus accessible au plus prime
Ma sélection de la semaine, du ticket doux au haut de gamme. Pour chacun : les chiffres, pourquoi c’est une opportunité, et pour qui.
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Samana Manhattan 2 Samana · JVC |
Accès |
JVC — la zone reine du rendement locatif : ticket d’entrée doux et demande locative constante.
Prix dès ~999 000 AED (≈238 K€) |
Plan 20/20/60 |
Livraison Oct. 2026 |
Un studio de 524 pi² (≈49 m²) sous le million d’AED, avec 60 % du prix à régler à la livraison — qui arrive dans quelques mois (octobre 2026). Peu d’attente : la mise en location peut suivre rapidement.
StratégieLocation court termeLocation long terme / résidence
Pour vous si : vous voulez entrer sous le million d’AED, viser le rendement locatif à JVC et toucher les clés rapidement.
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Bayz 101 by Danube Danube Properties · Business Bay |
Bon plan |
Business Bay — le quartier d’affaires au pied de Downtown, porté par une demande locative de jeunes actifs.
Prix dès ~1 175 000 AED (≈280 K€) |
Plan ~10 % + 1 %/mois |
Livraison Q2 2028 |
La marque de fabrique Danube : environ 10 % à l’entrée puis ~1 % par mois. L’effort est lissé comme un loyer — l’un des plans les plus étalés du marché (détail exact à confirmer avec le promoteur).
StratégieLocation court termeLocation long terme / résidence
Pour vous si : vous préférez étaler l’effort mois par mois plutôt que d’immobiliser un gros capital d’un coup.
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Binghatti Aquarise Binghatti · Business Bay |
Bon plan |
Toujours Business Bay — la même demande locative, par une autre porte d’entrée : la signature Binghatti.
Prix dès Studio ~1,2 M · 1BR ~2,0 M AED |
Plan 20/50/30 |
Livraison Q2 2027 |
Un plan équilibré (20 % à l’entrée, 50 % pendant la construction, 30 % à la livraison) et un horizon Q2 2027 assez proche pour envisager une revente à la livraison si le marché s’y prête.
StratégieLocation court termeAchat-revente
Pour vous si : vous visez Business Bay avec une option revente à la livraison, sans immobiliser plus de 20 % au départ.
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Altan by Emaar Emaar · Dubai Creek Harbour |
Prime |
Dubai Creek Harbour — le grand projet d’Emaar autour de la crique, pensé comme un second Downtown.
Prix dès ~1 800 000 AED (≈429 K€) |
Plan 80/20 (10 % à l’entrée) |
Livraison Q3 2029 |
La solidité d’un promoteur de référence, 10 % seulement à l’entrée et un échéancier 10/70/20 étalé jusqu’en 2029 : le temps travaille pour vous pendant que le quartier se construit. 1BR de 758 pi² (≈70 m²).
StratégieLocation long terme / résidenceAchat-revente
Pour vous si : vous cherchez la sécurité d’Emaar et un horizon long, avec un effort d’entrée limité.
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LIV LUX LIV Developers · Dubai Marina |
Prime |
Dubai Marina — un quartier quasi entièrement construit, où le neuf est devenu rare.
Prix dès ~1 850 000 AED (≈440 K€) |
Plan 60/40 (10/50/40) |
Livraison Q4 2026 |
Mon highlight de la semaine : de l’off-plan au Marina, il n’y en a presque plus. Livraison fin 2026 — du quasi-neuf immédiat dans une adresse établie, avec une demande locative éprouvée. 1BR de 748 pi² (≈69 m²).
StratégieLocation court termeLocation long terme / résidence
Pour vous si : vous voulez une adresse installée, un bien livré vite et une location qui démarre sans attendre.
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Aussi à regarderles autres sorties de la semaine
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Bayz 102 — Danube (Business Bay). Dès ~1,27 M AED, plan ~1 %/mois, livraison Q4 2029. Le petit frère du Bayz 101, un cran plus tard.
Skyrise — Binghatti (Business Bay). Studios dès ~975 000 AED. Un ticket d’entrée sous le million en plein Business Bay.
Creek Haven — Emaar (Dubai Creek Harbour). 1BR dès ~1,86 M AED, plan 80/20, horizon 2030.
Emaar Beachfront (Dubai Harbour). Le front de mer signé Emaar : entrée de quartier ~2,6 M AED.
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Un de ces biens vous parle ?
Ne partez pas chercher tout seul. Dites-moi lequel, et où vous en êtes dans votre projet. 15 minutes au téléphone, on regarde ensemble si Dubaï, et lequel de ces biens, colle vraiment à votre situation. Sans engagement, sans blabla.
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Prix « à partir de » indicatifs, relevés sur les portails et sites promoteurs ; conversions € approximatives (~4,20 AED/€). Disponibilités, plans de paiement, statut escrow et documents officiels à confirmer au cas par cas auprès du promoteur / au Dubai Land Department avant toute réservation. Sélection resserrée, pas un catalogue : je ne garde que ce que j’envisagerais moi-même.
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